©Julen Apraiz. 2013.
El fenómeno de las viviendas turísticas ha crecido de forma notable en muy pocos años, lo que ha obligado a las diferentes Comunidades Autónomas a regular este tema. La normativa sobre pisos turísticos en Euskadi es un tema complejo que mezcla la regulación autonómica con las ordenanzas municipales.
En Euskadi el alquiler de viviendas turísticas está regulado por la Ley 13/2016 de Turismo y el Decreto 101/2018 de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para su uso turístico.
La normativa describe los requisitos que deben cumplir tanto el inmueble, como el propietario para poder obtener la licencia turística en su vivienda.
Reforma de vivienda turística en Bilbao
En Bilbao se permite tanto el alquiler turístico integral de la vivienda como el alquiler turístico de habitaciones en viviendas particulares. La principal condición que establece el Ayuntamiento de Bilbao es que las viviendas turísticas se situarán obligatoriamente en las plantas primeras del edificio. Además, se establecen requisitos especiales en las zonas del Casco Viejo y Bilbao la Vieja, solo se permite un único alojamiento turístico por edificio o portal.
En el Casco Viejo y Bilbao la Vieja solo se permite un único alojamiento turístico por portal
Así, si estás pensando poner en alquiler vacacional tu vivienda en un inmueble en estas zonas, vas a tener que estar más rápido que tus vecinos.
Además, si lo que quieres es alquilar habitaciones para turistas en la casa en la que resides, no podrás alquilar más de 3, independientemente de las estancias que tenga tu vivienda.
En caso de que tengas un apartamento turístico, es posible que tengas que hacer alguna reforma, puesto que la ordenanza municipal sobre alquiler vacacional de Bilbao establece que estos inmuebles deben contar con salón, comedor (o salón-comedor), cocina y habitaciones. No se menciona ninguna exigencia mínima en cuanto a cuartos de baño, pero el propio Plan General de Ordenación Urbana exige que toda vivienda disponga de un cuarto de baño completo.
En cualquier caso, debes inscribir la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi y dejar constancia en el Registro de la Propiedad de que el inmueble o una parte de él queda afecto a uso turístico.
Reforma de vivienda turística en Bilbao
La persona titular de la actividad debe presentar una declaración responsable donde declara que conoce y cumple con los requisitos exigibles y dispone de la documentación que lo acredita.
Debe incluir:
Se debe aportar la siguiente documentación justificativa:
- Número de identificación fiscal
- Nombre comercial del alojamiento
- Ubicación y referencia catastral
Se debe justificar ser el propietario de la vivienda o poseer el derecho de disfrute o gestión sobre la misma mediante alguno de los siguientes documentos: escrituras de propiedad, contrato de arrendamiento, encargo de gestión de la actividad, documento de constitución de la comunidad de bienes u otros documentos análogos.
En el caso de no ser la persona propietaria, se debe aportar la comunicación a ésta del ejercicio de la actividad turística.
Conformidad de la actividad turística con las normas municipales relativas a los usos urbanísticos y la edificación.
En esencia, se trata de que el inmueble a alquilar tenga un uso urbanístico residencial de vivienda.
Cumplimiento de los requisitos medioambientales exigibles.
Cumplimiento de las condiciones y régimen de funcionamiento de la actividad previstos por el presente Decreto.
Conformidad de la actividad de alojamiento turístico con las reglas de propiedad horizontal del inmueble.
Se debe declarar que se está en posesión de un Seguro de Responsabilidad Civil en los términos establecidos por el Decreto en el momento de iniciar la actividad y disponer del último recibo de pago.
En el caso de que se vayan a alquilar habitaciones, la persona titular de la actividad deberá estar empadronada y residir de manera efectiva en la vivienda.
Esta condición no es de aplicación si se alquila la vivienda en su integridad.
La persona titular de la actividad debe manifestar estar al corriente de las obligaciones tributarias.
En caso de que existan trabajadores, se debe dar cumplimiento a la normativa de higiene y salud laboral y prevención de riesgos laborales, así como cuantos otros requisitos sean legalmente exigibles.
Para realizar esta declaración responsable existe un MODELO OFICIAL – Vivienda Turística que se pude presentar por vía telemática (sede electrónica del Gobierno Vasco) o en papel ante las delegaciones territoriales del departamento del Gobierno Vasco (Turismo).
Junto con la declaración responsable, hay que presentar fotografías de la fachada e interior de la vivienda. Además, se deberá aportar un plano a escala elaborado por un técnico competente y que indicará la superficie útil, distribución y número máximo de plazas.
Desde el momento de la presentación de la declaración responsable, podréis dar comienzo a la actividad y se os inscribirá automáticamente en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
Una vez revisado el expediente, el Departamento de Turismo asignará un Número de Registro a la vivienda que será necesario indicar en los anuncios de las plataformas alquiler (AirBnB, Booking, etc.)
Reforma de vivienda turística en Bilbao
A partir de que presentemos la declaración responsable, el Gobierno Vasco realizará una serie de comprobaciones.
1 Solicitará al Ayuntamiento un informe sobre la vivienda para comprobar.
2 Se requerirá al titular de la actividad la presentación de la documentación acreditativa de los requisitos (hay diez días para ello a partir de la notificación).
3 El Gobierno Vasco podrá enviar un técnico para que realice un visita de inspección. Esta parte no es obligatoria, lo que significa que puede que la realicen o no (no indican el porcentaje de visitas que realizan).
En el propio Decreto se describen las alegaciones y correcciones que podríais llegar a realizar en caso de incumplimiento.
Tal y como hemos comentado anteriormente, junto con la declaración responsable y las fotografías del inmueble, se debe presentar un plano a escala realizado por un técnico competente en el que se justifiquen los requisitos establecidos en el Decreto.
Plano de Licencia de vivienda turística en Bilbao
Los aspectos principales a cumplir por la vivienda son los siguientes:
Las viviendas, bien se cedan en su totalidad, bien por habitaciones, dispondrán de un cuarto de baño por cada cuatro personas, con lavabo, inodoro y plato de ducha o bañera. En caso de estar incorporado en una habitación, se entenderá que es de uso exclusivo de las personas alojadas en ella, por lo que deberá contarse con otro a disposición del resto de personas usuarias, respetando la proporción señalada.
Los dormitorios, así como las salas de estar cuando se destinen a dormir, deberán contar con una fuente de iluminación natural y ventilación directa al exterior o a patio ventilado.
En el caso de ofrecerse el alojamiento por habitaciones, las viviendas, además de cocina y cuarto de baño, contarán, al menos, con un dormitorio destinado al alojamiento turístico, distinto de los reservados a las personas que tengan en ella su residencia efectiva. A estos efectos, no se podrán destinar a dormitorio las salas de estar.
Se prohíbe alojar un número de personas mayor del que corresponda a la capacidad máxima de la vivienda, según los datos que consten en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
Capacidad máxima de la vivienda: las viviendas para uso turístico, bien se cedan enteras, bien por habitaciones, no podrán ofertar más de 8 plazas en total, incluyendo entre ellas a las personas que tengan su residencia efectiva en la vivienda.
Para el cálculo de la ocupación se aplicarán los siguientes ratios:
- Una vivienda para 1 persona deberá disponer como mínimo de 25 metros cuadrados útiles de superficie.
- Una vivienda para 2 personas habrá de contar como mínimo con 33 metros cuadrados útiles de superficie
- Una vivienda para 3 o más personas deberá disponer como mínimo de 15 metros cuadrados útiles de superficie por persona.
A estos efectos no se computarán las superficies de terrazas, balcones o tendederos.
Para garantizar el confort e higiene de los inquilinos, la vivienda deberá disponer de:
- Electricidad y agua corriente potable, caliente y fría.
- Calefacción en habitaciones, baños, sala de estar y comedor.
Las viviendas deben estar amuebladas y dotadas de servicios y electrodomésticos, así como de ajuar doméstico y elementos de limpieza e higiene.
Deben contar como mínimo con:
- Equipamiento de los dormitorios, consistente en cama, un armario ropero con perchas suficientes, una silla o butaca y una mesilla con lámpara de noche.
- Equipamiento y ropa de cama, consistente en somier, colchón, almohadas, sábanas y mantas o edredón, por cada una de ellas, así como un juego de toallas por persona.
El alojamiento contará con los siguientes elementos de seguridad:
- Un plano con indicación de las salidas al exterior, en el que consten sus distintas dependencias y el número de plazas de cada habitación.
- Información sobre localización y teléfono de los servicios de bomberos, policía y atención sanitaria más próximos, así como la indicación del número de teléfono 112 de atención de emergencias.
- Un extintor manual.
- Un botiquín de primeros auxilios.
Se debe colocar en el exterior de la vivienda, en un lugar visible, el distintivo oficial de vivienda turística, o en su caso, el de habitación de vivienda particular para uso turístico.
Es obligatorio contratar una póliza de seguro de responsabilidad civil para viviendas turísticas. En realidad, no es un seguro muy diferente al que podemos contratar para nuestra vivienda habitual, pero incluye algunos requisitos específicos requeridos por el Gobierno Vasco:
Por último, como en cualquier otro establecimiento turístico, se debe llevar un registro e informar a la policía de las entradas y salidas de la clientela.
Reforma de vivienda turística en Bilbao
En Apraiz Studio tenemos una amplia experiencia en la gestión de Licencias Turísticas tanto para el alquiler de viviendas integrales, como en habitaciones.
Te ayudamos en todo el proceso, desde las consultas administrativas hasta la preparación de la documentación requerida.
Y si además estas pensando en darle una nueva imagen a tu vivienda, te asesoramos para realizar una reforma que mejor se adapte al uso específico de vivienda turística.
Nos encargaremos de todo lo que necesites: El proyecto, la gestión de los gremios y obra, la decoración, etc.